Zrozumienie IRNR 210: Przewodnik po deklaracji podstawowej, dochodach z wynajmu i podatku od zysków kapitałowych

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości w Hiszpanii jako obywatel Polski, nawigacja w zawiłościach hiszpańskiego systemu podatkowego może być wyzwaniem. Jednym z kluczowych aspektów, które musisz zrozumieć, jest podatek IRNR 210 lub Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Ten podatek ma zastosowanie do nierezydentów, którzy uzyskują dochody ze źródeł hiszpańskich, w tym z posiadania nieruchomości. W tym artykule omówimy trzy kluczowe składniki IRNR 210, które dotyczą polskich właścicieli nieruchomości w Hiszpanii: tzw. dochody przypisane (renta imputada), dochody z wynajmu oraz podatek od zysków kapitałowych.

1. Renta Imputada

Renta imputada to podstawowa deklaracja IRNR, którą na polski można byłoby przetłumaczyć jako przychody imputowane lub dochód przypisany. Odnosi się do podatku należnego od teoretycznej wartości wynajmu nieruchomości, która nie jest faktycznie wynajmowana.

Zgodnie z hiszpańskim prawem podatkowym, nawet jeśli nie wynajmujesz swojej nieruchomości, nadal musisz zadeklarować przychody imputowane, jak gdybyś otrzymywał dochód z wynajmu. Ten przepis ma na celu zapewnienie, że wszyscy właściciele nieruchomości uczciwie przyczyniają się do systemu podatkowego. Zatem jeśli posiadasz dom w Hiszpanii i korzystasz z niego na własny użytek, musisz pamiętać o renta imputada.

Jak to działa

• Przychody imputowane oblicza się na podstawie wartości katastralnej nieruchomości (valor catastral), która jest oficjalną wartością przypisaną przez rząd hiszpański. Stawka używana do określenia przychodów imputowanych wynosi zazwyczaj 1,1% lub 2% wartości katastralnej, zależnie od przypadku.

• Podatek stosuje się w wysokości 19% dla mieszkańców UE (w tym obywateli Polski) i obszaru EOG (Norwegia, Islandia, Lichtenstein) oraz 24% dla nierezydentów spoza UE/EOG.

2. Dochody z Wynajmu (Ingresos por Alquiler)

Jeśli zdecydujesz się wynająć swoją nieruchomość, musisz zadeklarować uzyskane dochody z wynajmu. Dochody te podlegają podatkowi IRNR 210, a zrozumienie, jak je prawidłowo zgłaszać, jest kluczowe, aby uniknąć jakichkolwiek kar.

Kluczowe Zagadnienia

• Musisz zadeklarować całkowite dochody z wynajmu otrzymane w ciągu roku podatkowego. Wszelkie wydatki związane z nieruchomością wynajmowaną, takie jak koszty utrzymania, opłaty za zarządzanie nieruchomościami oraz odsetki od kredytu hipotecznego, można odliczyć od całkowitych dochodów z wynajmu.

• Podobnie jak w przypadku przychodów imputowanych, stawka podatku od dochodów z wynajmu dla mieszkańców UE i EOG wynosi 19%.

  
  

3. Podatek od Zysków Kapitałowych (Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales)

Nierezydent w Hiszpanii musi zapłacić podatek od zysku kapitałowego uzyskanego ze sprzedaży. Zysk kapitałowy oblicza się jako różnicę między ceną sprzedaży a ceną zakupu, skorygowaną o koszty podlegające odliczeniu oraz współczynniki aktualizacyjne (jeśli mają zastosowanie).

Jak działa podatek od zysków kapitałowych

Stawki podatkowe:

• 24% dla rezydentów krajów spoza UE/EOG.

• 19% dla rezydentów krajów UE/EOG (pod warunkiem, że istnieje skuteczna wymiana informacji podatkowej).

Zaliczka 3%:

Kupujący ma obowiązek zatrzymać 3% ceny sprzedaży i wpłacić tę kwotę bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu skarbowego jako zaliczkę na podatek. Kwota ta zostanie odliczona od końcowej kwoty podatku należnego od sprzedającego.

Jeśli należny podatek jest mniejszy niż ta zaliczka, sprzedający może ubiegać się o zwrot nadpłaty.

Jeśli podatek jest wyższy, sprzedający musi dopłacić różnicę.

Przykład obliczeń:

Cena sprzedaży: 300.000 €

Cena zakupu: 200.000 €

Koszty podlegające odliczeniu: 10.000 € (notariusz, rejestracja itp.)

Zysk kapitałowy: 300.000 € - (200.000 € + 10.000 €) = 90.000 €

Podatek (UE): 90.000 € × 19% = 17.100 €

Jeśli zaliczka wynosiła 9.000 € (3% z 300.000 €), nierezydent będzie musiał dopłacić różnicę w wysokości 8.100 €.

Podsumowanie

Zrozumienie składników IRNR 210 jest kluczowe dla polskich właścicieli nieruchomości w Hiszpanii. Niezależnie od tego, czy masz do czynienia z przychodami imputowanymi, dochodami z wynajmu, czy podatkiem od zysków kapitałowych, posiadanie informacji pomaga Ci przestrzegać hiszpańskich przepisów podatkowych i unikać potencjalnych kar.

Konsultacja z profesjonalistą podatkowym, który specjalizuje się w hiszpańskich podatkach od nieruchomości, może również dostarczyć spersonalizowanych porad dostosowanych do Twojej konkretnej sytuacji, zapewniając, że spełnisz swoje zobowiązania, maksymalizując jednocześnie swoje inwestycje.